最新网赚项目:长沙商品房价格核定的争议:有楼盘核出价格比周边房价高四成

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12月11日,湖南省长沙市发展和改革委员会发布的《关于规范长沙成本法监管的商品住房价格构成的通知》生效,规定商品住房价格由成本+利润+税收构成,利润率在6%至8%之间。

行业分析师指出,《通知》是长沙此前相关政策的延续和具体解释。这种限制利润的类似做法,一方面有助于防止住房公司任意抬高价格、过度追求利润等做法;另一方面,政策的实施存在争议,难以实施。

今年年初,长沙的一些建筑受到购房者的批评,因为其核定价格比周边地区同等质量的建筑高出40%。不管开发商单独管理项目的能力如何,已经设定了6%~8%的严格利润范围。究竟是有效降低商品房价格还是促进房价上涨,是否符合房地产市场的发展规律和实际情况,一直是这场争论的焦点。

伴随这种情况的长沙房价和泰山一样稳定。该市2018年国内生产总值为110033.4亿元,经济总量在全国34个重点城市(直辖市、副省级城市和省会城市,不含南宁和拉萨)中排名第12位,新建商品房平均单价约为1万元。如果有一个好的学区,二手房的平均价格是每平方米近2万元。与武汉、贵阳、广州和南昌等周边省会城市的房价相比,这可以称为价格低迷。

"对于财务和营销成本高的企业来说,很难获得高额利润."

《通知》详细规定了成本构成,包括底价、前期工程成本(规划设计、三通一平)、房屋建筑安装工程成本(住宅建筑(含基础)工程成本、安装工程成本等。)、社区公共基础设施和辅助公共设施、管理成本、销售成本、财务成本以及行政费用和资金。

利润是指商品房开发经营企业按规定取得的利润。利润的提取是根据上述成本前四项的总和乘以平均利润率(6% ~ 8%)。

《关于澄清长沙市成本法监管的商品住房价格构成问题的通知》附表。

易居研究所智库中心研究主任颜跃进认为,长沙政策从成本控制的角度设定利润,是对工程项目成本定价方法的回归。一些科学管理的工程项目可以实现较高的利润,而对于一些财务和营销成本过高的企业来说,利润难以实现,这将促使住宅企业进行科学的项目投资和经营。

“商品房销售价格背离市场经济”

《通知》指出,这是《关于进一步完善我市新建商品房销售价格标识监管有关事项的通知》(长发改甲调[2018年第241号)中对成本法监管的商品房价格构成的具体解释。

241号文件于2018年10月23日生效,明确了价格监管的适用范围和实施领域。

凡长沙市范围内的新建商品房(不含经济适用房、经济适用房、定向开发房、拆迁安置房),均应按照规定办理新建商品房价格标签监制手续。

“限价房和竞争性地价”商品房的销售价格由国土部门确定,并按程序报市土地委员会监督。如果个人不能按照上述方法监督销售价格,销售价格可以通过价格协商确定。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,这一政策并非全新。长沙在2017年发布了类似的政策。当时主要针对的是限价商品房,在家网络赚钱,即上述“限价与竞地价”商品房中的限价商品房,这也是长沙市商品房供应量大的一种商品房,而不是政策性保障房。

2017年11月30日,长沙市发改委在官方网站上发布了《长沙市商品房价格管理暂行办法》。对商品房价格管制的解释是,按照合理标准建造并受政府限制销售价格的商品房不包括住房和保险部门建造和提供的经济适用住房。

澎湃新闻的一名记者看到,“第六条,限价商品房基准价的计算”的内容与“通知”基本相同,包括6%~8%的利润率范围。当时,长沙市发展和改革委员会表示,《办法》的有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。

2017年11月30日,长沙市发展和改革委员会在官方网站上发布了《长沙市限价商品房价格管理暂行办法》。限价商品房基准价的计算与本次的明确内容完全相同。

根据张大伟的分析,很难实施限制利润的政策。他说,净利润的6%~8%并不低,但根据项目计算,而不是看开发商的投资计算,只有提前拿到土地的开发商才能实现这一利润,随着地价的上涨,许多企业已经很难在这一区间内实现利润。另外,每个企业的成本不同,简单的建筑安装成本可能有几千元的差距,资本成本从3%到20%不等。根据这个简单的价格公式,同一地区的商品房价格将偏离市场经济规律。

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