致富网赚:如何看待“以房养老”?

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新华社北京10月8日电([/s2/)问:你如何看待“为老年人提供住房”?

新华社记者王有龄、纪晓波、李艳霞和董伯婷

随着中国人口老龄化的加深,手机打鱼赚钱,中国的养老模式也在不断创新。我国老年反向抵押养老保险试点已有5年,但市场反应相对“清淡”。为什么“以房养老”得不到青睐?有什么问题吗?新华社记者进行了广泛的采访和调查。

“老年住房”是什么?

75岁的康熊茜和他的妻子去年在完成了几次对香港、澳洲、德国和北欧的访问后,搬进了北京第五社会福利研究所。

“生活的变化是颠倒的。现在你睁开眼睛,想想如何花钱。”作为“以房养老”家庭保险版本的第一个客户,这对老夫妻在2014年参加了福利之家的一居室“以房养老”后谈论了自己的生活。

康老给记者看了保险合同,合同显示,近85平方米住房的有效保险价值约为274.4万元,两位老人每月领取养老金9118.12元。

幸福生活反向抵押养老保险试点工作负责人赵水龙介绍了康劳的合同。这项单一业务的基本流程是,拥有房屋全部产权的老年人将其房屋抵押给保险公司,继续拥有居住房屋的权利,网赚团购,并根据商定的条件领取养老金,直至死亡。老人去世后,继承人向保险公司偿还老人所得款项的本金和5%的复利,这不影响房屋的合法继承。

2014年,北京、上海、广州和武汉启动了老年人反向抵押养老保险试点。2018年7月,中国保监会将把反向抵押贷款保险扩大到全国。

中国保监会相关部门负责人表示,反向抵押贷款保险业务总体运行平稳,为老年人提供了将现有资产转化为养老资源的选择,惠及参保老年人。这是中国第一个形成一定规模的“老年住宅”的金融产品。

根据中国保监会的数据,截至2019年8月底,共有126份反向抵押贷款保单在期末有效。共有来自126个家庭的186名老年人参加了保险,平均年龄为71岁。人均月养老金7000元以上,家庭最高月养老金3万元以上。目前,共有两家公司,幸福生活和人民生活,开展反向抵押贷款保险。

赵水龙表示,自幸福生活“老年住房”试点以来,一半被保险人是无子女家庭或失去独立的老年人。这项服务解决了老年人的三个核心问题,即在家养老、增加收入和提供终身年金。

“老年住房”为什么没有赢得

在为期5年的老年人反向抵押养老保险试点中,只有126份有效保单。“轻度”市场反应的原因是什么?

很难推广“以房养老”的概念。首先,很难被传统观念所束缚。赵水龙说,中国老年人缺乏积极改善养老的意识。抚养孩子以防止他们变老并转移资产后,改变这一观念需要一个过程。

“中国的传统文化根深蒂固,冲浪赚钱,这决定了老年住房反向抵押贷款更多的是老年人的选择。”中国保监会有关部门负责人表示。

2003年,中国住房集团董事长兼幸福生活首席监督者孟晓苏第一个提出“为老年人提供住房”的话题。他认为“反向抵押养老保险”的规模不够大。主要问题在于供应方。许多保险公司由于风险而不敢进入,但试点表明,这一业务的风险是可控的。

“老年住房”业务复杂,涉及多个行业,持续时间长,兼职赚钱,需要承担许多风险。除了传统的长寿风险和利率风险,它还增加了房地产市场波动风险、房地产处置风险、法律风险等。风险因素更加复杂,在家赚钱的方法,风险控制更加困难。“我们必须在飞行员身上经历许多“障碍”。我们必须缓慢而稳定地做这件事。我们必须走正确的道路,遵守规则。我们已经尝遍了所有的欢乐和悲伤。”赵水龙说道。

经济和社会环境也是一大挑战。银监会相关部门负责人表示,反向抵押贷款保险业务复杂,涉及房地产管理、金融、税务等多个领域,需要多部门合作,推动相关配套政策的制定和实施。反向抵押贷款保险业务发展领先,相关法律法规或一些不适合业务发展的法规仍存在差距。

如何“突破困难,勇往直前”造福老年人?[/s2/]

一个人享有好的晚年和好的晚年,这是每个老年人所期望的生活状态。“老年住房”有发展潜力吗?我们怎样才能“突破困难,勇往直前”,帮助老年人过上幸福的生活?

赵水龙说,面对养老的压力,很多老年人都有“以房养老”的需求。例如,《幸福生活》有3000到5000个潜在客户。目前,中国银行业监督管理委员会(carry)已经慢慢发布了政策,赚钱的网游,让企业来决定如何开展业务。幸福生活在八个省市开展了“老年住房”业务。一些地方政府更加积极,希望在当地登陆。南京等地也出台了鼓励这一业务的文件。

专家建议从供给方面加强对保险公司服务潜力的探索,帮助他们理解这种产品的社会意义和经济价值。从需求方面来说,“老年住房”的过程和意义将得到更多的解释。同时,从立法层面完善制度对接;民政部、人力资源和社会保障部、司法部、国土资源部、住房和城乡建设部、财政和保险部等部门将进行讨论,共同确定政策“阻滞点”,并针对试点中发现的问题制定相应的配套措施。

干啥能赚钱:“以房养老”这5年:保险公司不愿推,老年客户投保难

创新型商业养老保险业务作为一种补充养老工具,结合住房抵押贷款和终身养老保险,理论上具有广泛的经济和社会价值。

然而,这一创新型商业养老保险业务的推广并不顺利,甚至在一线城市高房价的诱惑下,仍被机构拒绝。

据《国家商报》记者报道,房屋的价值评估是导致其无法得到广泛推广的关键因素。

如何解决这个问题?一些专家认为,应当在概念和体制层面进行改进和修复,以打破目前"为老年人提供住房"的困境。

为想“为老年人提供住房”的老年人投保并不容易

"我该拿什么来供养老人?"自2014年6月监管机构发布《关于开展老年人反向抵押贷款试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)以来,保险公司在试点基础上推出了一项将住房抵押贷款与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,这也标志着开展老年人反向抵押养老保险(简称“住房养老”)试点工作的开始。

对于一些有房子和钱的老年人来说,参加保险的需求并不大,因为他们有足够的养老金。对于没有钱或住房的老年人,保险公司可能只将他们视为目标群体。然而,记者的调查发现,这类产品在市场上面临尴尬的局面——那些愿意“为老年人提供住房”的人并不占大多数,但这一小部分人也面临着保险的困境。

据新华社报道,截至2018年6月底,尽管许多保险公司获得了试点资格,但只有一家保险公司开展了业务,来自98个家庭的139名老年人完成了承保程序。

《国家商业日报》记者发现,与抵押贷款房屋相比,他们中的很大一部分人更倾向于向孩子和社会寻求帮助,靠微薄的养老金和救济基金生活。尽管少数老年人有意参加保险,但由于子女不同意或房子的非独立产权,以及对条款和定价缺乏理解,他们放弃了保险。

另一方面,那些想购买保险的人愿意通过保险公司购买,因为房地产需要养活老人。深圳(房地产)人寿保险推销员王(化名)告诉记者,“一些老人已经抵押他们的房子很多年了。现在,他们还想在未来每月拿出数千美元,通过将房子抵押给保险公司来购买年金保险。”

记者还从市场上了解到个别案例的抵押、批准、保险和受益人回报。例如,一些市场参与者表示,如果对房屋抵押估价设定90%(不同的资产评估结果)的确认限额,假设300万套房屋的确认有效保险价值为270万英镑,如果该房屋属于夫妻共有财产并共同投保,人均有效保险价值可追溯至135万英镑, 相当于每人购买年金养老金产品135万现金,受益期为20年,保险机构将进行内部精算确认,每月向受益人支付近4000元(不同的精算方法和投保人信息影响最终收入)。

可以看出,抵押参加保险的数百万房地产最终将每月领取数千元的养老金,每月必须领取。如果老年人未超过20年,抵押房地产也将被收回。许多受访者表示,最好直接实现房地产,独立分配投资。有些人说交易不公平,“长寿意味着组织的损失,而组织赚钱”。然而,一些受访者表示,目前二手房更难实现。即使一个人希望提前出售房屋以获得流动性,国王也要提前锁定利率,以投资于可能的通货膨胀。

那些愿意尝试“老年住房”的人显然准备好了“高开低开”。然而,记者发现,实际上能够为他们提供服务的保险机构已经开始回避。当《国家商报》记者向广州三大保险公司(房地产)的客户服务部询问抵押保险业务时,他们都说“目前不办理相关业务”,即使他们拥有当地住房。

产品已经成熟,但保险公司不愿意推广它们。

事实上,《指导意见》也规定了试点期为2014年7月1日至2016年6月30日,但后来延长至2018年6月30日。但现实是,这些产品并不是各种组织的主要关注点。

小王告诉记者,类似的情况其实很常见,“一些保险公司甚至可能会告诉你‘他们没有也不会制造这样的产品’,但事实上这类产品的设计非常成熟,但高层管理人员不愿意推”。原因很简单,他直言不讳地说,“没钱”。

记者转向北京(房地产)了解情况,得到了类似的回应。一家从事人寿保险的当地保险机构的经理告诉记者,北京和上海(房地产)已经开展了试点项目,但反响不佳,保险公司不会推进。“因为这种项目需要第三方评估机构来评估房子。这种业务超出了保险公司的业务范围,为了防范风险,这种房子的估价一般都比较低,大多数业主不赞成这个价格。”

这位经理透露,即使是能够开展相关业务的中国保险机构也可以提供与银行计划没有太大不同的房地产评估价格。据了解,目前银行可以为抵押房地产提供的资产评估价格大多保持在目前房地产市场价格的60%~70%左右。此前,一些市场参与者表示,一些保险公司可以委托第三方给出90%的估值价格,但在经理看来,这种“灵活性”被压缩到了非常小的程度,这几乎是不可能的。

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他指出,即使保险公司委托第三方进行评估工作并成功匹配,种植什么最赚钱,仍需要投资部门拿出所有的投资保费。“在目前的市场环境下,没有人想覆盖房屋抵押的评估价值的底部,所以不可能授权第三方公司给出这么大的评估会计准则,而且三方评估也需要许可证录入。如果报价太高,不符合实际情况,将是非法的。”

可以看出,房地产抵押过程是由保险公司授权第三方进行的。因此,即使第三方确认有效保险价值并投资保险公司的年金保险,后者也会担心该费用的稳定性。隐患主要来自抵押财产可能贬值造成的长期分配压力。机构普遍认为,保险资金不发生变化是机构投资部门在未来十年左右做好资产配置的基础。如果抵押房地产价值在此期间发生变化,导致投资资本被迫退出或发生其他变化,就会产生风险。同时,被保险资金并不都是一次性用于金融投资,有的会作为企业自身的流动性需求,因此被保险资金对单一产品的升值压力不小。

此外,即使保险公司履行其职责帮助预期的申请人处理抵押事宜,中间程序也相对复杂。经理坦言,如果申请人对第三方评估机构的报价不满意,他会找另一个第三方机构进行评估,有些甚至需要几个机构共同评估,所发生的费用将计入成本。据记者调查,网吧赚钱,这部分手续费约为房屋评估价格的10%。

可以看出,在房地产抵押过程中,一方面,最新赚钱项目,被申请人与机构提出的意见有很大差异,另一方面,赚钱项目,机构在监管压力很大的情况下,对资产审查也很谨慎,同时不得不承担配套交易不成功所产生的各种手续费用。因此,抵押房地产的估价水平已经成为影响老年人参加“住房反向抵押养老保险”的关键因素和矛盾起点。

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《国家商报》记者任飞《国家商报》编辑肖瑞东

房价波动成为制约因素。

从记者对一些保险机构的调查来看,即使是平均房价为31600套二手房的一线城市广州(安居客9月12日的数据),也不可能有“通行证”。北京经理直言不讳地说,这与当地房价的波动有很大关系。

根据他的介绍,大多数年金实际上最初设计的期限约为20年,保险公司将有精算部门根据不同的投保人制定年金标准。“保险金额因年龄和性别而异。这主要是基于去年的全国男女生命周期表,然后根据死亡差额、费用差额和利息差额三个指标计算出与实际保险金额年龄相对应的保险金额,然后每月发放一次。

但是,现在农村干什么赚钱,他强调,保险公司对保险金额的投资收入分配期限为20年。如果超过这个时间,资金将不得不重新安排和使用,很难确定投资收入是否能够支付年金的支出

为了考虑这一因素的潜在风险,保险公司在产品设计上做了特殊的区分。据《国家商业日报》记者报道,有效保险价值确定后,保险公司一般会给被保险人两到三种年金产品。差异在于受益期和每年收到的金额。两者成反比,即期限越长,每月和每年收到的金额越少。

武汉科技大学金融与证券研究所所长董登新对《国家商业日报》表示,尽管目前中国房价上涨有所放缓,但大多数消费者仍对未来房地产市场持乐观态度。他们认为他们抵押的房子有很大的升值空间,因此需要更高的年金支付水平。然而,实际上房价的走势很难预测,在评估房屋资产时必须充分考虑风险。

据安居克统计,截至2019年8月底,北京、上海、广州、深圳等一线城市二手房平均价格同比小幅上涨0.3%,其余三个城市均同比下降。其中,广州下降最为明显,降幅为5.46%。

大多数受访者表示,资产的长期配置必须以稳定性为基础,而老年住房抵押贷款后的价值贬值可能来自多方面,如房屋折旧和利率。董登新表示,如果保险公司根据消费者的预期对资产定价,他们将冒很大风险,回报不确定,甚至可能亏损。然而,如果价格是根据风险水平设定的,开什么小店赚钱,那么房子的价格肯定会低于被保险人的预期。被保险人不同意该房屋的资产价格,不愿意参与该业务。

我们应该从概念和系统的角度,以三维的方式打破僵局。

将住房抵押贷款和终身养老保险相结合的创新型商业养老保险业务,一方面可以弥补老年人养老基金缺口,另一方面也可以满足老年人居家养老的需求,支付居家养老的护理费用。他作为补充养老工具受到特定用户的广泛青睐,但由于上述问题,它逐渐被机构所隐藏。

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根据专家分析,应在概念和体制层面进行改进和修复,以三维方式打破“为老年人提供住房”的困境。董登新表示,一方面,保险公司应该建立熟悉和全面了解业务的专业团队,帮助潜在客户了解业务的条款和内容,让客户能够了解资产定价原则和业务中涉及的风险,并与客户就业务的各个方面达成共识。另一方面,保险公司也可以与理财规划机构建立合作关系,寻求理财规划师的帮助,向他们解释业务的可行性,让他们充分了解业务的具体流程和定价原则,从而帮助理财规划师推动创新业务以目标客户为目标。

与此同时,近年来,北京中安民生等许多公司涉嫌通过“老年住房”项目非法集资,这无疑加剧了“老年住房”项目本已缓慢的发展。董登新表示,保险公司在开展这项创新保险业务时,必须注意其合法性,“只有在合法性得到保证的情况下,才能为目标人群投保”。

此外,在制度层面,在现行的住房产权制度中,被保险人只在一定时期内拥有住房产权。董登新指出,这导致了抵押房地产到期后的续期费问题。「目前,续期费并无明确的规定,轻松赚钱,令房屋估价有一定困难。与此同时,除了拥有完全产权的城市商品房外,许多无房老人都拥有不完全产权的集体住房。老年人抵押房屋时必须征得单位同意,炒外汇赚钱,否则不能与保险公司做生意”。

在税收优惠制度方面,行业还要求对开展“养老住房”业务的保险公司给予一定的税收减免,降低“养老住房”业务抵押的住房交易的营业税、所得税等相关费用,并对办理“养老住房”业务的老年人给予一定的财政优惠。与此同时,由于“老年住房”项目享受税收优惠政策,房产税制度的实施可能成为“老年住房”业务缓慢发展的“破冰锚”,大大提高老年人参与的积极性。

此外,中国不完善的抵押贷款支持证券市场也是专家分析这一创新保险业务风险不能完全分散的原因。董登新认为,保险公司在开展这项业务时可以考虑金融业的混业经营,将银行、房地产交易和评估机构、投资和财富管理机构等多个金融实体结合起来,充分发挥保险公司的精算优势、银行的金融优势和各种中介机构的服务优势,降低“老年住房”业务的风险和成本,提高“老年住房”的普及率。

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封面图片来源:照片网络

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(责任编辑:许帅)

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